Abattement fiscal achat immobilier Bruxelles 2025 : ce que vous devez savoir

L’abattement fiscal à Bruxelles reste l’un des avantages les plus stratégiques pour les primo-acquéreurs en 2025. Dans un marché immobilier bruxellois toujours tendu, cette mesure permet de réduire considérablement les frais d’acquisition liés aux droits d’enregistrement. Mais quelles sont les règles exactes ? Et comment cela se compare-t-il avec la Flandre et la Wallonie ? Voici un guide complet.

Qu’est-ce que l’abattement fiscal à Bruxelles ?

L’abattement fiscal est une réduction de la base imposable pour les droits d’enregistrement, dus lors de l’achat d’un bien immobilier existant.

En 2025, à Bruxelles :

• Vous bénéficiez d’un abattement de 200.000 € sur la base imposable.

• Le taux des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 %.

• Vous pouvez économiser jusqu’à 25.000 €.
  

Conditions de l’abattement à Bruxelles (en 2025)

Pour bénéficier de l’abattement fiscal à Bruxelles, plusieurs conditions légales doivent être strictement remplies :

1. Bien affecté à l’habitation propre et unique

2. Ne pas dépasser un prix de 600.000 € (ou 650.000 € si abattement partiel)

3. Domiciliation dans les 2 ans suivant l’acte authentique

4. Occupation continue pendant 5 ans

5. L’abattement s’applique par personne : pour deux acheteurs, la condition de résidence doit être remplie par au moins un des deux

En cas de non-respect (vente ou déménagement avant 5 ans), l’administration peut réclamer l’abattement avec intérêts.

Simulation : achat d’un bien à 300.000 €

Bruxelles :

• Prix : 300.000 €

• Abattement : 200.000 €

• Base imposable : 100.000 €

• Droits dus : 12.500 € (au lieu de 37.500 €)

• Économie : 25.000 €
  

Comparaison avec la Flandre et la Wallonie

Flandre (2025) :

• Pas d’abattement classique

• Taux réduit à 3 % pour habitation propre

• Taux réduit à 1 % si rénovation énergétique majeure

• Achat à 300.000 € : 9.000 € de droits d’enregistrement
  

Wallonie (2025) :

• Abattement possible jusqu’à 40.000 € si revenus modestes

• Taux standard de 12,5 %

• Achat à 300.000 € avec abattement : 32.500 € de droits

• Économie max : 5.000 €
  

Bruxelles, un marché sous pression : que révèle 2025 ?

• Le marché immobilier bruxellois 2025 reste marqué par une forte demande en zones comme Auderghem, Schaerbeek et Ixelles.

• Le prix moyen au m² à Auderghem dépasse les 4.500 €/m², en hausse depuis 2023.

• Le certificat PEB est obligatoire pour toute vente ou location à Bruxelles.

• Les acheteurs se tournent aussi vers la vente publique via Biddit, souvent plus abordable.
  

Le lien entre abattement fiscal et certificat PEB

Bien que le PEB (certificat de performance énergétique) ne conditionne pas directement l’abattement, un mauvais PEB peut :

• Influencer négativement le prix de vente

• Réduire l’attractivité du bien sur Biddit.be

• Impacter la rentabilité locative

La certification PEB reste donc un élément-clé du marché immobilier bruxellois.

Vente publique et abattement fiscal : compatibles ?

Oui ! L’abattement s’applique même pour un achat via une vente publique (ex : Biddit Bruxelles), à condition que toutes les conditions de résidence soient respectées. Il est donc possible de bénéficier d’un double avantage :

• Prix d’achat parfois inférieur à la moyenne

• Économie fiscale jusqu’à 25.000 €

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