Nouvelle grille des loyers à Bruxelles (juillet 2025) : ce que tout propriétaire doit savoir

Diamant Consulter
10 juil.
3 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 22 heures

Un cadre légal renforcé depuis mai 2025

Depuis le 1er mai 2025, la Région de Bruxelles-Capitale a durci l'encadrement des loyers à travers une nouvelle ordonnance adoptée le 4 avril. Le principe est simple : si le loyer demandé dépasse de plus de 20 % le loyer de référence calculé via le simulateur officiel, il est présumé abusif. C’est désormais au propriétaire de justifier ce dépassement.

Cette réforme transforme une grille autrefois indicative en outil juridique. Elle vise à protéger les locataires contre les loyers excessifs, tout en imposant aux bailleurs une transparence renforcée.

À quoi sert la grille des loyers ?

La grille indicative accessible sur loyers.brussels est un simulateur mis en place par la Région. Elle calcule un loyer de référence selon les caractéristiques précises du logement :

Superficie habitable
Nombre de chambres
Localisation (commune, quartier)
Année de construction
Équipements (ascenseur, cuisine équipée, isolation, etc.)
Performance énergétique

Le résultat fournit une fourchette de loyer (minimum, moyen, maximum). Depuis 2021, ce loyer indicatif doit obligatoirement figurer dans tout nouveau bail signé à Bruxelles. Depuis mai 2025, un dépassement trop important sans justification claire peut entraîner un recours du locataire ou une révision du loyer devant une Commission Paritaire Locative.

Comment utiliser le simulateur officiel

Le site loyers.brussels permet d’estimer gratuitement le loyer de référence. Voici comment procéder :

Renseignez l’adresse exacte ou sélectionnez la commune.
Indiquez la surface habitable, le nombre de chambres, l’année de construction.
Cochez les équipements présents (ascenseur, terrasse, double vitrage, cuisine équipée...).
Vous obtenez une estimation du loyer, à intégrer au bail.

Ce document est essentiel : il sert de référence en cas de litige. Il est également utile pour objectiver votre position en tant que bailleur.

Que faire en cas de dépassement du loyer de référence ?

Si vous estimez justifié un loyer supérieur à la grille de plus de 20 %, vous devez le démontrer par des éléments concrets. Parmi les critères souvent reconnus comme justificatifs :

Rénovation complète ou haut de gamme
Matériaux de qualité supérieure (parquet massif, électroménager encastré, finitions premium)
Localisation stratégique (proximité institutions européennes, transports, universités)
Performance énergétique élevée (PEB A ou B)
Services supplémentaires (parking privé, concierge, jardin, sécurité...)

Chaque affirmation doit être documentée : factures, certificats, photos datées, descriptif technique. Une simple déclaration verbale ne suffit pas.

Quels sont les risques pour les propriétaires ?

L’entrée en vigueur de cette ordonnance renforce les obligations et multiplie les points d’attention. Voici les principaux risques en cas de négligence :

Fixation d’un loyer excessif : contestation par le locataire, demande de révision voire remboursement partiel des loyers perçus.
Absence de mention du loyer indicatif : nullité partielle du contrat, insécurité juridique.
Bail mal rédigé ou oral : difficulté à faire valoir vos droits en cas de conflit.
Non-enregistrement du bail sur les plateformes officielles (IRISbox pour la Région, MyRent pour l’État fédéral) : sanctions administratives et perte de certains droits en justice.

Risque	Explication	Conséquence
Loyer trop élevé	> 20 % au-dessus de la grille	Présumé abusif, recours possible par le locataire
Bien mal équipé	Cuisine vétuste, mauvaise isolation	Baisse de la valeur locative estimée
Bail non conforme	Loyer indicatif manquant ou bail oral	Risque de contestation juridique
Non-enregistrement	Obligation via IRISbox + MyRent	Amende + perte de certains droits

Comment rester en conformité (et optimiser votre loyer)

Calculez le loyer indicatif sur loyers.brussels
Conservez toutes les preuves si vous dépassez la grille (factures, photos, certificats PEB…)
Rédigez un bail conforme (avec mentions obligatoires)
Enregistrez le bail sur IRISbox (régional) et MyRent (fédéral)
En cas de doute : faites-vous accompagner !